Il 29 maggio 2023 è stata pubblicata sull’Albo Pretorio del Comune di Milano laDeliberazione del Consiglio Comunale n. 28, approvata il 17 maggio 2023, con la quale è stato definito l’aggiornamento dei valori degli oneri di urbanizzazione per gli interventi edilizi di nuova costruzione, ampliamento e ristrutturazione.
Tra gli operatori del settore immobiliare la proposta di deliberazione, già circolata in via informale negli scorsi mesi, aveva destato non pochi timori specialmente con riguardo ai nuovi valori per gli interventi edilizi in area centrale, più che raddoppiati rispetto ai previgenti.
I valori degli oneri di urbanizzazione infatti, approvati ormai sedici anni fa con Deliberazione del Consiglio Comunale n. 73/2007, non erano mai stati adeguati al mutato equilibrio economico e al relativo incremento dei valori medi. Si è arrivati pertanto alla decisione di aggiornare i valori attualizzandoli in base all’indice ISTAT relativo ai valori di costruzione dei fabbricati residenziali, con un incremento, fra gennaio 2008 e novembre 2022, del 37,92%.
L’Amministrazione ha scelto di ripartire tale aumento in modo nettamente differenziato fra zone centrali e zone periferiche della città, delimitate per la maggior parte dalla circonvallazione esterna, assumendo come dati di partenza una differenza di valore immobiliare del 125% fra le due fasce nonché una diversa distribuzione di carico urbanistico, di densità abitativa e quindi di fabbisogno di servizi. Ne sono risultati i valori che riportiamo di seguito.
Nuovi oneri di urbanizzazione per le principali destinazioni funzionali:
- Residenza Zona Centrale: 132 €/mc
- Residenza Zona Periferica: 68 €/mc
- Industria e artigianato Zona centrale: 362 €/mq
- Industria e artigianato Zona periferica: 217 €/mq
- Ricettivo Zona centrale: 481 €/mq
- Ricettivo Zona periferica: 249 €/mq
- Direzionale e commerciale Zona centrale: 738 €/mq
- Direzionale e commerciale Zona periferica: 381€/mq
Maggiorazione e contributo straordinario per edifici dismessi
In linea con la Deliberazione del Consiglio Comunale n. 108/2021 è stata prevista una specifica maggiorazione del contributo di costruzione dovuto per la quota di incremento volumetrico negli interventi riguardanti gli edifici dismessi ai sensi dell’art. 40bis della L.R. n. 12/2005, quindi da aggiungersi al contributo di costruzione ordinario, oltre che al contributo straordinario per interventi superiori ai 2000 mq di SL. Sul punto si segnala che la tabella approvata, allegata alla Deliberazione, deve essere letta in combinato al testo emendato della Deliberazione stessa, dove infatti viene chiarito che le percentuali della tabella devono essere diminuite del 40% per le fasce centrali e dell’80% per le fasce periferiche.
Riduzioni
Rimangono ovviamente applicabili le riduzioni stabilite da norme generali sovraordinate, fra cui il 60% di riduzione per gli interventi di ristrutturazione ai sensi dell’art. 44, c. 8 della L.R. n. 12/2005; e il 20% di riduzione ai sensi dell’art. 17, c. 4bis del D.P.R. n. 380/2001.
A queste si aggiungono ulteriori riduzioni, fra cui:
- riduzione dell’8% per interventi di ristrutturazione edilizia (da sommare quindi al 60%, che così diventa 68%);
- riduzione del 100% per gli interventi di Edilizia Residenziale Sociale con i requisiti indicati nella Deliberazione.
Entrata in vigore dei nuovi oneri
Secondo quanto previsto dalla Deliberazione i nuovi valori entreranno in vigore dal trentesimo giorno successivo alla data di esecutività della delibera di approvazione. Pertanto, poiché la delibera è stata pubblicata in data 29 maggio, l’esecutività sarà effettiva in data 7 giugno e, di conseguenza, gli oneri saranno applicabili ai titoli depositati dal giorno 7 luglio 2023 nonché, più nello specifico, (a) ai permessi di costruire, CILA e SCIA depositate a partire da tale data, (b) ai permessi di costruire depositati prima di tale data ma con una documentazione incompleta e (c) alle varianti essenziali che modificano i parametri edilizi dell’intervento già assentito. Sembrano quindi salvi solamente i titoli edilizi già pienamente rilasciati prima di quella data nonché le i permessi di costruire già depositati e con documentazione completa.
Su quest’ultimo punto – cioè quelle istanze presentate precedentemente al 7 luglio ma non ancora approvate – si segnala il pericolo che l’Amministrazione, richiedendo integrazioni documentali per istanze di permessi di costruire già depositate, pretenda comunque il pagamento degli oneri con i valori aggiornati.
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Autore di questa nota è l’avv Filippo Socini. Per maggiori informazioni o chiarimenti sui temi trattati in questo articolo si prega di contattare l’avv. Fabio Todarello:
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